W Warszawie brakuje biur, dla małych i średnich firm

Zdarza się, że gdy w atrakcyjnym budynku blisko metra w centrum zwalnia się małe biuro, na prezentację przychodzi jedna firma po drugiej i lokal szybko znika.

Budynki, które oferują powierzchnie biurowe dla MŚP to przede wszystkim wiekowe już kamienice biurowe, niejednokrotnie wymagające remontu, których właścicielami z reguły są instytucje państwowe. Kuszą one natomiast firmy lokalizacją i dostępnością niedużych powierzchni w racjonalnej cenie. Niektóre z nich wkrótce jednak znikną z powierzchni, bo na ich miejsce planowane są nowe wieże, co jeszcze zmniejszy podaż małych biur.

Nie zastępują tego niestety nowopowstające nowoczesne budynki, w których na próżno szukać konwencjonalnej powierzchni o metrażu 100-150 mkw. W ostatnim roku mieliśmy co prawda do czynienia z dużą liczbą nowo otwartych centrów biznesowych w postaci tzw. biur serwisowanych (obecnie w Warszawie niemal 50 lokalizacji), ale nie każda firma oczekuje takiego rozwiązania i nie każdą na takie stać. Na powierzchni konwencjonalnej można zwyczajnie zmieścić więcej osób po niższym koszcie. Cena biura serwisowanego dla 4 osób to koszt 3500-6000 zł, a w pokój biurowy o powierzchni 20 m2. dla 4 osób można wynająć za 1500-2000 zł.

Deficyt nowych budynków biurowych przeznaczonych gównie dla MŚP wynika przede wszystkim ze struktur właścicielskich. Fundusze inwestycyjne i banki finansujące projekty narzucają warunki najmu np. minimalną długość trwania umów lub ograniczają zgody na podział powierzchni.  Dodatkowo warszawscy deweloperzy nie nastawiają się na mniejsze podmioty już na etapie projektowania, przez co choćby kształt pięter i części wspólnych nie pozwala na podział na mniejsze biura. Przykłady nowych budynków dla małych firm można za to znaleźć np. we Wrocławiu.

W Polsce 2 mln działalności gospodarczych i 300 tys. spółek prawa handlowego, z czego tylko ok. 20 tys. zatrudnia więcej niż 50 osób. Dodatkowym motorem napędowym są firmy, które chcą przenosić swoje centralne do Warszawy z innych krajów lub otwierać tu swoje oddziały. Widać więc jaki jest potencjał, aby firmy nie musiały wynajmować mieszkań i domów w celu prowadzenia działalności. Poza coworkingiem i biurami serwisowanymi, potrzeba również powierzchni konwencjonalnej skrojonej na potrzeby mniejszych podmiotów, zarówno powierzchnią jak i warunkami współpracy. Zauważamy już pierwsze przymiarki deweloperów i wkrótce taki projekt powinien się pojawić.

Czynnikiem, który część podmiotów skłoni do znalezienia małego biura, w zamian za wirtualne są niejasne kwestie związane z rejestracją nowych spółek, które weszły w życie od 1 stycznia 2017 r. Nowelizacja ustawy o podatku od towarów co prawda nie zawiera zapowiedzianych zapisów na temat kaucji gwarancyjnej przy rejestracji firmy w tzw. biurze wirtualnym, ale daje naczelnikowi urzędu możliwość odmowy rejestracji płatnika VAT w przypadku braku kontaktu ze spółką lub braku istnienia pod wskazanym adresem. Nie wiemy jeszcze co oznacza ów brak kontaktu, ale ostatnio na własnej skórze doświadczyliśmy przy zmianie siedziby oraz przy zarejestrowaniu nowej formy prawnej jako płatnik VAT, że Urząd Skarbowy sprawdził nasze miejsce wykonywania działalności. Urzędnicy poprosili osoby reprezentujące spółkę, aby potwierdzić czy faktycznie ta firma znajduje się pod wskazanym adresem oraz zapytały do wglądu o tytuł prawny do lokalu.

Nie bez powodu zapotrzebowanie na małe powierzchnie biurowe powoduje profesjonalizacja usług. Jest często przyczyną zmiany działalności gospodarczych na bardziej usystematyzowaną formę prawną, najczęściej w postaci spółki z o.o. Do tego dochodzi obniżka podatku CIT do 15%, która sprzyja zakładaniu spółek.

Mniejsze powierzchnie to więcej pracy dla zarządcy i wynajmującego, ale ostatecznie mniejsze ryzyko utraty wynajęcia znacznej części budynku oraz większa elastyczność na zmiany. Znamy coraz więcej przykładów zarządców budynków, którzy zdecydowali się na podział nawet niedużych części budynku na pokoje i w efekcie zapełniają to z powodzeniem w niedługim czasie. Stąd apel do deweloperów, którzy budują biura, aby pamiętali o małych firmach, bo wiele z nich czeka na porządne nowe biura w centrum Warszawy.